Aidatların Belirlenmesi ve Kiracıların Aidatlardan Sorumluluğu

Aidatların Belirlenmesi ve Kiracıların Aidatlardan Sorumluluğu

Kiralarla yarışan aidat kavramı ile günlük hayatımızda daha sık karşılaşmaktayız. Aidatlar artıkça da ev sahibi ile kiracı ve yönetici arasındaki ihtilaflar artmakta.

Kat malikleri kurulunda belirlenen aidatlarda bir sınır yok. Kat malikleri kurulunda belirlenen aidatlardan sorumluluk açısından kat malikleri için  bir sınır yok. Ancak kiracıların aidatlardan sorumlulukta kira miktarı ile sınırlı olması söz konusu. Yani kiracının ödeyeceği aidat en fazla kira miktarı kadar olacaktır. Bunun üstünde belirlenen aidatları ise kiracı değil ev sahibi ödemek durumunda kalacaktır. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunun 22 nci maddesinde ortak giderlerin teminatı başlığı altında düzenlenmiştir. Buna göre;

Madde 22 –Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Örnek: Örneğin 15 bin TL kira ödeyen kiracı, o sitede aidat 20 bin TL ise 5.000 TL farkı mal sahibince ödettirecektir. Kiracı aidatın tamamını ödemişse kira miktarını aşan bölüm yani 5.000 TL yi kira bedelinden düşebilecektir.

Yargıtay kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair yönetimle ilgili konulardaki kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını belirtmektedir.

Kiracıların aidatları ödememesi halinde aleyhine durumlar söz konusu olacaktır. Öncelikle bina yönetimi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Böyle bir durumda ise kiracıya icra masrafları, harçlar ve vekalet ücreti gibi maliyetler yüklenecektir. Eğer kiracının aidatı ödememesi halinde mülk sahibi aidatı öderse bunu kira miktarı ile sınırlı olmak kaydıyla kiracıya rücu edecektir. Aidatın ödenmemesi için kira alacakları gibi 30 gün ödeme süreli ihtarlı ödeme emri gönderilmesi halinde ev sahibi kiracıyı tahliye etme imkanına sahip olabilecektir.

Aidat site veya apartman genel kurulunda belirleniyor. Yönetici veya yönetim kurulları aidat artışlarını genel kurulda yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırıyor. Kat malikleri kurulu toplantısı, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer zaman gösterilmemişse, yılının ilk ayında yapılıyor. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanıyor ve oy çokluğuyla zam oranına karar veriyor. Toplantılara genellikle katılımın düşük kalması, az kişiyle zam kararının alınmasına sebebiyet veriyor. Kanunen ilk toplantıda çoğunluk sağlanmazsa ikincide katılanların çoğunluğuyla karar alınabiliyor. Yöneticiler tarafından genel kurul yapılmadan aidat artışı yapamazlar, hukuka aykırıdır. Mutlaka olağan veya olağanüstü genel kurulda karar alınmalıdır. Havuzu kullanmıyorum veya ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ gibi gerekçelerle aidatın ödenmemesi söz konusu değildir.

Genel kurula katılsın ya da katılmasın tüm malikler alınan zam kararına itiraz edebilir. Kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar da altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir.

Av. İbrahim GÜLLÜ

ASİYED (Apartman Site Yöneticileri ve Sakinleri Derneği) Başkanı